Door de huidige economische crisis en de zeer langzaam groeiende regeringscoalitie waardoor onduidelijkheid over werkgelegenheid en hypotheekrenteaftrek blijft ronddwalen zijn er steeds minder mensen die een woning kopen voordat hun eigen woning is verkocht. Als makelaar maak ik wekelijks de opmerking mee “we hebben wel belangstelling maar willen eigenlijk eerst ons eigen huis verkopen” in deze tijd is dat een zeer begrijpelijke reactie en ook zeker niet onverstandig. Het houdt echter de woningmarkt wel in z’n greep.

Verkoop onder voorbehoud verkoop eigen woning

Door verschillende brancheorganisatie wordt hier op ingespeeld door constructies te bedenken waarbij de koper wel een koopovereenkomst met verkoper sluit maar deze alleen hoeft na te komen indien de oude woning verkocht wordt. Opzich is dit een goede manier want de koper weet nu (na onderhandeling middels zijn aankoopmakelaar) hoe hoog de daadwerkelijke koopsom zal zijn en wat hij dus minimaal voor zijn eigen woning benodigd heeft om alles nog rond te krijgen. Als er dan een koper komt met een laag maar redelijk voorstel dan kan er alsnog een koopovereenkomst ontstaan waardoor ook de 1e verkoper (volgt u het nog?) zijn woning heeft verkocht.
Aan dit systeem zit echter wel een nadeel voor de verkoper. Zijn makelaar zal voor afgaand aan iedere bezichtiging behoren aan te geven dat de betreffende woning wel te koop staat maar ook “verkocht onder voorbehoud” is. Met het risico dat nieuwe kopers liever naar een andere woning gaan kijken. Wanneer ze namelijk een koopvoorstel zouden doen wat eventueel zelfs qua koopsom beter is dan de 1e deal dan zal de makelaar de 1e kopers hiervan op de hoogte moeten brengen waarna deze veelal 24 uur gelegenheid heeft om de woning alsnog definitief te kopen, uiteraard tegen de eerder overeengekomen voorwaarden (lees koopsom). Verkoper is dus conform afspraak gebonden aan de 1e overeenkomst.

Overbruggingsgarantie

Ook is er voor de koper de mogelijkheid om middels “overbruggingsgarantie” de koop te sluiten. Deze wijze van verkoop geeft 100% zekerheid over de verkoop maan niet over de verkoopopbrengst. Koper en verkoper spreken namelijk af dat een deel van de door koper betaalde koopsom bij de notaris blijft staan om de dubbele woonlasten van verkoper te betalen voor een vooraf afgesproken periode. Het probleem is hierbij dat verkoper niet precies weet hoeveel hij echt voor z’n oude woning ontvangt en soms kan het gewoon op deze wijze niet omdat de oude hypotheek niet volledig ingelast kan worden. Een variant op deze constructie is o.a. de DLD (dubbele lasten deler).

Principe akkoord

Een vrijere oplossing zou zijn om te kiezen voor een principe akkoord tussen een potentiele koper en verkoper. In zo’n overeenkomst spreken partijen de verkoopvoorwaarden en de definitieve koopsom af maar ook spreken ze af dat zowel koper als verkoper vrij blijven om een andere keuze te maken. Wanneer er dan een andere betere woning op de markt komt kan koper er voor kiezen hiermee verder te gaan en wanneer er een andere koper voor de woning komt kan de woning vrij worden aangeboden en verkocht. Om misbruik te voorkomen is het naar mijn mening voldoende om bij de potentiele koper een vergoeding te vragen voor deze overeenkomst. Hij koopt dan bij wijze van spreken een “koopsom”. Deze constructie geeft alle partijen meer vrijheid en zal mits goed toegepast de verkoop en aankoop flexibeler kunnen maken.

Vraag uw eigen NVM makelaar om advies of maak een vrijblijvende afspraak met Makelaarswerk, wij komen graag bij u langs voor een advies op maat.

Met vriendelijke groet,

Sjoerd Veenstra
Register Makelaar-Taxateur